Das Bundesgericht zur Abgrenzung von Privat- und Geschäftsvermögen bei Liegenschaften

Das Wichtigste in Kürze
In seinem Urteil vom 9. Februar 2026 (9C_126/2024) hatte das Bundesgericht zu beurteilen, ob eine während Jahren gehaltene und später verkaufte Liegenschaft zum Privatvermögen oder zum Geschäftsvermögen eines Unternehmers gehörte. Es hiess die Beschwerde der Erben gut und stellte fest, dass die streitige Liegenschaft im Privatvermögen des Erblassers stand. Damit unterlag die Wertsteigerung nicht der Besteuerung als Liquidationsgewinn nach Art. 18 Abs. 2 DBG, sondern blieb als privater Kapitalgewinn nach Art. 16 Abs. 3 DBG steuerfrei.

Das Urteil ist für die Steuerpraxis bedeutsam, weil es die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerbsmässigem Liegenschaftshandel weiter schärft. Besonders hervorzuheben ist die Aussage des Bundesgerichts, dass sich die für eine selbstständige Erwerbstätigkeit erforderliche Gewinnerzielungsabsicht auf Transaktionsgewinne beziehen muss. Davon zu unterscheiden ist eine auf die Erhaltung und Mehrung des Privatvermögens gerichtete Anlagestrategie.

Zugleich erinnert das Gericht daran, dass frühere Veranlagungen für spätere Steuerperioden grundsätzlich nicht bindend sind. Dennoch können Rechtssicherheit sowie Treu und Glauben der Steuerbehörde Grenzen setzen, wenn eine Qualifikation über längere Zeit hinweg akzeptiert worden ist und sich die Verhältnisse aus rechtlicher Sicht nicht relevant verändert haben. Das Bundesgericht liess offen, ob dieser Gesichtspunkt im konkreten Fall bereits für sich allein entscheidend gewesen wäre. Es hielt aber fest, dass die langjährige steuerliche Behandlung der Liegenschaft als Privatvermögen in der Gesamtwürdigung nicht bedeutungslos ist.

Ausgangslage und Streitfrage
Dem Verfahren lag die direkte Bundessteuer 2016 zugrunde. A.A. war bis 2015 mit seinem Einzelunternehmen E. selbstständig erwerbstätig und daneben unternehmerisch in mehreren Gesellschaften tätig. Im Rahmen einer Nachfolgeplanung übertrug er mit Erbvertrag vom 10. Mai 2016 rückwirkend auf den 1. Januar 2016 verschiedene Beteiligungen und Vermögenswerte auf seine Kinder. Der Tochter C.A. überschrieb er unter anderem die Einzelfirma E. sowie mehrere Liegenschaften, darunter die streitige Liegenschaft. C.A. verpflichtete sich, diese innert zwei Jahren zu verkaufen, um Schulden der Einzelfirma zu tilgen. Der entsprechende Verkauf erfolgte am 19. Dezember 2016 für elf Millionen Franken.

Das kantonale Steueramt Zürich qualifizierte die Liegenschaft als Geschäftsvermögen. Es nahm an, die erbvertragliche Übertragung habe eine Privatentnahme ausgelöst, weshalb die stillen Reserven als Liquidationsgewinn zu besteuern seien. Rekurs und Beschwerde der Erben blieben auf kantonaler Ebene erfolglos. Erst vor Bundesgericht setzten sie sich durch.

Damit standen vor allem folgende Rechtsgrundlagen im Zentrum: Art. 16 Abs. 3 DBG über die Steuerfreiheit privater Kapitalgewinne und Art. 18 Abs. 2 DBG zur Besteuerung stiller Reserven bei der Überführung von Geschäftsvermögen ins Privatvermögen.

Die konkreten Umstände im Überblick
Der Erblasser hatte die streitige Liegenschaft nicht in einem einzigen Schritt erworben. Nach den Feststellungen im Urteil erfolgte der Aufbau in mehreren Etappen: 1987 kaufte er zunächst eine erste Parzelle für 1,2 Millionen Franken. 1994 erwarb er von einer Erbengemeinschaft die benachbarte Parzelle für 890’000 Franken. 1996 wurden die Zufahrtsverhältnisse im Rahmen einer gegenseitigen Landabtretung neu geordnet. Später erstellte der Erblasser auf dem Areal zwei Mehrfamilienhäuser mit je sieben Mietwohnungen. Er hielt die Liegenschaft damit während langer Zeit als Renditeobjekt.

Im Jahr 2016 kam es im Zug der familieninternen Nachfolge zur erbvertraglichen Übertragung auf die Tochter mit der Auflage, die Liegenschaft innert zwei Jahren zu verkaufen und den Erlös zur Tilgung von Schulden der Einzelfirma E. zu verwenden. Das Steueramt sah darin zusammen mit der früheren Überbauung, der Finanzierung und der Tätigkeit des Erblassers im Baunebengewerbe Indizien für gewerbsmässigen Liegenschaftshandel. Es rechnete deshalb einen erheblichen Liquidationsgewinn auf. Die Erben machten demgegenüber geltend, die Liegenschaft habe stets der Vermögensanlage und Altersvorsorge gedient und sei steuerlich während rund dreissig Jahren als Privatvermögen behandelt worden.

So beurteilt das Bundesgericht den Fall
Das Bundesgericht stellte zunächst die massgebenden Grundsätze dar. Selbstständige Erwerbstätigkeit in Form des gewerbsmässigen Liegenschaftshandels setzt voraus, dass An- und Verkäufe von Liegenschaften systematisch und mit Gewinnerzielungsabsicht erfolgen. Dagegen gilt die Vermietung eigener Liegenschaften selbst dann als private Vermögensverwaltung, wenn das Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmännische Bücher geführt werden. Als klassische Indizien für das Vorliegen einer selbstständigen Erwerbstätigkeit nennt das Gericht eine systematische und planmässige Vorgehensweise, häufige Geschäfte, kurze Besitzdauer, erheblichen Fremdmitteleinsatz, einen engen Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit und die Wiederanlage erzielter Gewinne. Entscheidend sei aber stets eine Gesamtwürdigung. Keines dieser Merkmale dürfe isoliert betrachtet werden.

Sodann behandelte das Gericht den Einwand der Erben, die Tochter sei im Verkaufszeitpunkt bereits zivilrechtliche Eigentümerin gewesen. Dieser Einwand half den Beschwerdeführern nur bedingt weiter. Das Bundesgericht hielt klar fest, dass bei der Überführung eines Vermögenswerts vom Geschäftsvermögen in ein Privatvermögen stille Reserven realisiert werden. Dies gelte auch, wenn die Überführung durch Erbteilung erfolgt. Wäre die Liegenschaft also vor der Übertragung Geschäftsvermögen gewesen, hätte die Privatentnahme trotz späterem Verkauf durch die Tochter zu einem steuerbaren Kapitalgewinn beim Erblasser geführt. Die zivilrechtliche Eigentumslage im Dezember 2016 war deshalb nicht ausschlaggebend. Entscheidend blieb die vorherige Qualifikation der Liegenschaft.

Verschiedene vorinstanzliche Entscheidungen korrigiert
‍Bei der Würdigung der einzelnen Indizien korrigierte das Bundesgericht die Sicht der Vorinstanz in zentralen Punkten. Hinsichtlich des planmässigen Vorgehens hielt es fest, dass weder die Umstände der gestaffelten Erwerbe noch jene der Veräusserung auf ein Konzept schliessen liessen, das auf Gewinnrealisierung durch Weiterverkauf angelegt war. Vielmehr sei der Erwerb einzelner Parzellen bei sich bietenden Gelegenheiten erfolgt. Auch die spätere Desinvestition sprach nach Auffassung des Gerichts eher gegen gewerbsmässigen Handel, zumal der 1935 geborene Erblasser bei den Verkäufen das Rentenalter längst erreicht hatte. Das Bundesgericht sah deshalb keine ausreichenden Anhaltspunkte dafür, dass die konkrete Veräusserung Teil einer systematisch auf Kapitalgewinne ausgerichteten Handelstätigkeit gewesen sei.

Auch die Anzahl der Liegenschaftsgeschäfte wertete das Gericht zurückhaltend. Die blosse Feststellung von elf Käufen und fünf Verkäufen in 28 Jahren sage für sich allein wenig aus. Entscheidend sei vielmehr, wie diese Geschäfte zeitlich verteilt seien, wie lange die Liegenschaften gehalten wurden und in welchem Verhältnis die Transaktionen zum gesamten eingesetzten Vermögen standen.

Gerade diese Gesamtbetrachtung ergab nach Auffassung des Bundesgerichts das Bild einer langfristigen Vermögensanlage. Zwischen 1984 und 1997 fanden ausschliesslich Käufe statt. Nach 2002 wurden keine weiteren Liegenschaften mehr erworben. Abgesehen von zwei früheren, umstandsbedingten Verkäufen setzte erst in den Jahren 2012 und 2016 eine Phase der Desinvestition ein. Das passte nach Auffassung des Bundesgerichts eher zu einer altersbedingten Umstrukturierung des Vermögens als zu laufendem Liegenschaftshandel.

In Bezug auf das Fremdkapital anerkannte das Bundesgericht, dass ein erheblicher Fremdmitteleinsatz tendenziell für eine geschäftliche Tätigkeit sprechen kann. Es beanstandete jedoch die vorinstanzliche Berechnung, da für die Risikoanalyse grundsätzlich auf die Verhältnisse beim jeweiligen Erwerb oder bei der jeweiligen Investition abzustellen sei. Bei einer Neuüberbauung könnten bestehende Hypotheken und Baukredite nicht schematisch mit historischen Anlagekosten aus den Jahren 1987 und 1994 ins Verhältnis gesetzt werden. Die Vorinstanz habe die relevanten Fremdfinanzierungsgrade der einzelnen Phasen nicht hinreichend festgestellt. Zudem habe das diversifizierte Immobilienportfolio des Erblassers das mit der Investition verbundene Gesamtrisiko tendenziell reduziert. Ein vergleichsweise hoher Fremdkapitalanteil lasse deshalb nicht ohne Weiteres auf eine für einen gewerbsmässigen Liegenschaftshandel typische Risikobereitschaft schliessen. Selbst wenn im konkreten Fall ein gewisses Risiko bestanden habe, lasse sich daraus für sich allein keine selbstständige Erwerbstätigkeit ableiten.

Den Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit verneinte das Bundesgericht ebenfalls weitgehend. Der Erblasser war in der Elektrobranche tätig und damit zwar im Baunebengewerbe, verfügte aber allein deswegen nicht über besondere Fachkenntnisse des Liegenschaftshandels. Dass sein Unternehmen Arbeiten an eigenen Liegenschaften ausführte, genügte mangels erheblicher Auftragsvolumen ebenfalls nicht, um von einer für den Immobilienhandel typischen Infrastruktur oder einer Arbeitsreserve auszugehen. Auch die Gründung einer Immobiliengesellschaft änderte daran nichts, weil diese effektiv keine Liegenschaften hielt.

Eine wichtige Klarstellung betrifft die Verwendung des Verkaufserlöses. Die Vorinstanz hatte aus der Pflicht der Tochter, mit dem Erlös Schulden der Einzelfirma zu tilgen, auf eine unmittelbare geschäftliche Funktion der Liegenschaft geschlossen. Das Bundesgericht widersprach: Weder die ursprüngliche Zweckwidmung als Altersvorsorge noch die spätere Verwendung des Erlöses zur Entschuldung des Betriebs entscheide für sich allein über die Zuordnung zum Privat- oder Geschäftsvermögen. Auch eine Liegenschaft im Geschäftsvermögen könne der Altersvorsorge dienen, und umgekehrt könne ein Privatvermögenswert später zur Finanzierung geschäftlicher Ziele eingesetzt werden. Entscheidend sei nicht die isolierte Mittelverwendung, sondern der gesamte wirtschaftliche Kontext.

Deshalb liegt kein gewerbsmässiger Liegenschaftshandel vor
‍Im Kern der Gesamtwürdigung formulierte das Bundesgericht eine wichtige Präzisierung. Die für gewerbsmässigen Liegenschaftshandel erforderliche Gewinnerzielungsabsicht beziehe sich auf Einkommen in Form von Transaktionsgewinnen aus An- und Verkäufen. Davon zu unterscheiden sei eine planmässige Bewirtschaftung zur Erhaltung und Mehrung des Privatvermögens. Auch ein privates Immobilienportfolio kann gezielt aufgebaut, entwickelt und optimal genutzt werden, ohne dass damit bereits eine selbstständige Erwerbstätigkeit vorliegt. Im konkreten Fall erkannte das Bundesgericht in der Bewirtschaftung der Liegenschaft eine langfristige Vermögensanlage und nicht eine auf Transaktionsgewinne ausgerichtete Handelstätigkeit. Die äusseren Indizien sprachen für einen Anlagecharakter der Investitionen, für langfristiges Halten und für die Erzielung von Mieterträgen.  

Schliesslich hielt das Bundesgericht fest, dass auch die jahrzehntelange Behandlung als Privatvermögen nicht folgenlos übergangen werden könne. Zwar entfaltet eine frühere Veranlagung keine materielle Rechtskraft für spätere Perioden. Bei Alternativgütern wie Liegenschaften kann eine über längere Zeit akzeptierte steuerliche Behandlung jedoch unter dem Gesichtspunkt von Rechtssicherheit sowie Treu und Glauben beachtlich sein, sofern sich die relevanten Verhältnisse nicht verändert haben. Dies gilt allerdings nicht, wenn die frühere Qualifikation ausschliesslich auf ungeprüften Angaben der steuerpflichtigen Person beruhte und die Steuerbehörde darauf nicht hätte abstellen dürfen. Im konkreten Fall war die über Jahrzehnte hinweg als Privatvermögen erfolgte steuerliche Behandlung der Liegenschaft zwar nicht allein entscheidend, floss jedoch in die Gesamtwürdigung ein.

Wie sich das Urteil auf die Steuerpraxis auswirkt
Für die Steuerpraxis ist das Urteil aus mehreren Gründen relevant. Erstens bestätigt es, wie bedeutend eine sorgfältige Gesamtwürdigung ist. Einzelne Elemente wie Überbauung, Fremdfinanzierung oder berufliche Nähe zur Baubranche genügen gemäss Bundesgericht nicht, wenn das Gesamtbild auf eine langfristige Vermögensanlage hindeutet. Zweitens betont das Urteil, dass die private, auch professionell organisierte Bewirtschaftung eines Immobilienportfolios grundsätzlich private Vermögensverwaltung bleiben kann. Und drittens setzt es der Tendenz der Steuerbehörden Grenzen, aus der späteren Verwendung eines Verkaufserlöses ohne Weiteres auf Geschäftsvermögen zu schliessen.

Steuertechnisch wichtig ist in der Praxis zudem die Differenzierung zwischen Transaktionsgewinn und Vermögensmehrung. Das Urteil verdeutlicht, dass nicht jede wertsteigernde Entwicklung einer Liegenschaft und nicht jede bauliche Optimierung auf gewerbsmässigen Handel hinausläuft. Wer Liegenschaften langfristig hält, vermietet und erst im Rahmen der Nachfolge oder Vermögensumschichtung veräussert, bewegt sich nicht allein deshalb im Bereich selbstständiger Erwerbstätigkeit. Das gilt selbst dann, wenn einzelne Umstände geschäftsnah erscheinen.

Fazit
Im Fazit überzeugt das Urteil durch seine methodische Klarheit. Es erinnert daran, dass die Abgrenzung zwischen Privat- und Geschäftsvermögen weder schematisch noch anhand einzelner Indizien erfolgen darf. Besonders überzeugend ist die Präzisierung, dass die steuerrechtlich relevante Gewinnerzielungsabsicht auf Transaktionsgewinne beziehen muss. Damit stärkt das Bundesgericht die dogmatische Trennlinie zwischen privater Vermögensverwaltung und selbstständiger Erwerbstätigkeit.

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