Grundstückgewinnsteuer: Bundesgericht verlangt vollständigen Steueraufschub bei gemischter Schenkung

Zusammenfassung des Beitrages

Mit Urteil 9C_271/2025 vom 22. Dezember 2025 klärt das Bundesgericht eine bislang kantonal unterschiedlich gehandhabte Grundsatzfrage zum Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei gemischten Schenkungen. Es hält fest, dass Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG (Steuerharmonisierungsgesetz) bei gemischten Schenkungen keinen teilweisen, sondern einen vollständigen Steueraufschub vorsieht. Kantonale Praxen, welche den Steueraufschub proportional auf den unentgeltlichen Teil beschränken, sind bundesrechtswidrig. Kurz zuvor hatte auch der Kanton Luzern seine Praxis angepasst. Die Entwicklungen sind für die Nachfolgeplanung von grosser Bedeutung.

Kontext

Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG ordnet bei Schenkungen und Erbvorbezügen einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer an. Umstritten war, wie dieser Steueraufschub bei gemischten Schenkungen auszugestalten ist. Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein offensichtliches Missverhältnis besteht (objektives Element) und ein Schenkungswille vorliegt (subjektives Element). Während einige Kantone bei gemischten Schenkungen einen vollständigen Steueraufschub gewährten, beschränkten andere diesen auf den unentgeltlichen Teil und unterwarfen den entgeltlichen Anteil der Grundstückgewinnsteuer. Mit dem Urteil 9C_271/2025 vom 22. Dezember 2025 hat das Bundesgericht die Frage des Aufschubs der Grundstückgewinnsteuer bei gemischten Schenkungen nun abschliessend beantwortet.

Darstellung des Sachverhalts

Die Steuerpflichtigen übertrugen im Jahr 2022 eine Liegenschaft an ihren Sohn zu einem Kaufpreis von CHF 750’000 bei einem Verkehrswert von CHF 1’000’000. Die Vorinstanzen qualifizierten die Übertragung aufgrund des erheblichen Missverhältnisses und des festgestellten Schenkungswillens als gemischte Schenkung. Gleichwohl gewährte das zuständige kantonale Steueramt St. Gallen den Steueraufschub nur anteilig und unterwarf den entgeltlichen Teil der Grundstückgewinnsteuer. Die Steuerpflichtigen gelangten dagegen an das Bundesgericht.

Erwägungen des Bundesgerichts

Das Bundesgericht bestätigt zunächst die Qualifikation der Übertragung als gemischte Schenkung. In rechtlicher Hinsicht legte es Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG aus.

Zusammenfassend kommt das Bundesgericht zum Schluss, dass Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG auch bei gemischten Schenkungen einen vollständigen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer verlangt. Dieses Ergebnis stützt es in erster Linie auf die grammatikalische, systematische und historische Auslegung; die teleologische Auslegung erweist sich demgegenüber als weniger eindeutig.

Das Bundesgericht qualifizierte die Teilaufschubpraxis des Kantons St. Gallens folglich als bundesrechtswidrig und verpflichtete die Kantone, bei Vorliegen einer gemischten Schenkung den Steueraufschub vollständig zu gewähren.

Praxisänderung im Kanton Luzern per 1. September 2025

Bereits vor dem bundesgerichtlichen Entscheid zur Praxis im Kanton St. Gallen hatte der Kanton Luzern seine Praxis angepasst. Anlass war ein Urteil des Kantonsgerichts Luzern vom 25. Juni 2025, welches die bisherige Verwaltungspraxis als unzulässig beurteilte. Seit dem 1. September 2025 werden gemischte Schenkungen den Erbvorbezügen gleichgestellt.

Nach der neuen Praxis wird die Grundstückgewinnsteuer bei gemischten Schenkungen vollständig aufgeschoben, sofern zwischen dem Verkehrswert des Grundstücks und der Gegenleistung der Käuferschaft ein offensichtliches Missverhältnis von mindestens 25% des Verkehrswerts besteht. Mit anderen Worten darf die Gegenleistung 75% des Verkehrswerts nicht übersteigen. Ist diese Voraussetzung erfüllt, erfolgt der Steueraufschub unabhängig davon, ob aus der Übertragung effektiv ein Gewinn oder ein Verlust resultiert. Für die Bestimmung des massgeblichen Verkehrswerts stützt sich die Veranlagungsbehörde grundsätzlich auf die geltende nichtlandwirtschaftliche Katasterschatzung als mutmasslichen Verkehrswert. Macht die steuerpflichtige Person einen höheren Verkehrswert geltend, trägt sie hierfür die Beweislast.

Bemerkenswert ist zudem, dass die neue Praxis ausdrücklich auch für Übertragungen von Eltern an Kinder sowie an deren Ehegatten oder Lebenspartner gilt. Damit entfällt die bislang teilweise gewählte zweistufige Gestaltung, bei der eine Liegenschaft zunächst auf das Kind übertragen und anschliessend anteilsmässig an dessen Partner weiterübertragen wurde. Massgeblich für den vollständigen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer ist künftig einzig, dass die Voraussetzungen einer gemischten Schenkung erfüllt sind.

Auswirkungen des Bundesgerichtsurteils für die Steuerpraxis und Fazit

Das Urteil hat erhebliche Bedeutung für die kantonale Grundstückgewinnsteuerpraxis. Es verpflichtet die Kantone, bei gemischten Schenkungen den Steueraufschub vollumfänglich zu gewähren, sofern die Voraussetzungen einer gemischten Schenkung erfüllt sind.

Im Ergebnis stärkt das Bundesgericht die Harmonisierung der Grundstückgewinnsteuer und verhindert eine wirtschaftlich nicht begründbare Differenzierung innerhalb desselben Übertragungsvorgangs. Die Entscheidung ist konsequent, gesetzesnah und praxisrelevant.

Das Urteil verlagert den Fokus künftig jedoch auf die Qualifikation als gemischte Schenkung. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung liegt eine gemischte Schenkung vor, wenn die Parteien den Preis bewusst unter dem wahren Wert ansetzen, um die Differenz unentgeltlich zuzuwenden. Ein entsprechender Schenkungswille wird vermutet, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein offensichtliches Missverhältnis besteht. Gerade hier bestehen weiterhin kantonale Unterschiede: Teilweise wird ein Missverhältnis bei einer Gegenleistung von mehr als 20 bis 25% unter dem Verkehrswert angenommen (z.B. Kanton Zürich, St. Gallen, Schwyz, Aargau, Basel-Landschaft), teils gelten differenziertere Ansätze (u.a. Kanton Basel-Stadt, Graubünden, Solothurn, Luzern, Thurgau), während etwa der Kanton Bern grundsätzlich keine Gegenleistungen toleriert.

Damit bleibt die Rechtsfolge harmonisiert – die Abgrenzung auf Tatbestandsebene bleibt jedoch weiterhin kantonal geprägt. Bewertungsfragen gewinnen entsprechend an zentraler Bedeutung für die Praxis.

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