Ein 19-Jähriger Liegenschaftshändler?


A. erwarb im Jahr 2007 als 19-Jähriger ein Grundstück, welches er ohne Eigenmittel durch ein Darlehen von seiner Mutter (Fr. 250'000.--) und einer Hypothek von (Fr. 670'000.--) finanzierte. Weiter wurde ein weitestgehend fremdfinanzierter Umbau der Dachwohnung, welcher aufgrund der eigenen Bedürfnisse des A. erfolgte, vorgenommen. 


Die Dachwohnung nutzte A. für Wohnzwecke und den Rest des Gebäudes vermietete er. Im Jahre 2012 verkaufte A. die Liegenschaft. Im Hinblick auf die Veräusserung per 1. Juni 2012 wurde das Grundstück in Stockwerkeigentumseinheiten aufgeteilt. Im gleichen Jahr erwarb A. eine neue Liegenschaft. In diesem Zeitraum war A. Kommanditär in einer von seinem Vater geführten Kommanditgesellschaft, welche im Liegenschaftshandel tätig ist.

Im Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft qualifizierten die Steuerbehörden und die Steuerrekurskommission Basel-Stadt A. als gewerbsmässigen Liegenschaftshändler. Folglich sind die Kapitalgewinne aus dem Geschäftsvermögen, d.h. aus den Liegenschaften, gemäss Art. 18 DBG als Einkommen aus selbständiger Tätigkeit zu versteuern. A. erhob gegen diese Qualifikation letztinstanzlich Beschwerde ans Bundesgericht. Dieses wies die Beschwerde im Urteil vom 11. Juni 2019 mit den folgenden Erwägungen ab. 

BGer 2C_551/2018 vom 11. Juni 2019

Begriff des gewerbsmässigen Liegenschaftshändlers

Gemäss der Praxis des Bundesgerichts hat die Abgrenzung zwischen selbständiger Erwerbstätigkeit und privater Vermögensverwaltung von Fall zu Fall aufgrund einer umfassenden Würdigung der tatsächlichen Umstände zu erfolgen. Dabei werden die einzelnen Gesichtspunkte aber nicht isoliert betrachtet. Als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler gilt, wer An- und Verkäufe von Liegenschaft systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung vornimmt. Indizien für das Vorliegen einer Gewerbsmässigkeit sind das systematisches Vorgehen, die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit, der Einsatz von spezieller Fachkenntnis, Einsatz erheblicher fremder Mittel für die Finanzierung oder die Wiederanlegung der erzielten Gewinne. 

Argument 1: privater Altersvermögensaufbau

Im Rechtsmittelverfahren brachte A. vor, dass die Liegenschaft zwecks privatem Altersvermögensaufbau und langfristigem Selbstbewohnen erworben wurde. Die Absicht werde dadurch untermauert, dass der Umbau der Dachwohnung den eigenen Bedürfnissen diente und keineswegs in der Absicht einer Wohnflächenoptimierung zwecks Maximierung der Gewinnerzielung im Hinblick auf einen beabsichtigten Verkauf getätigt wurde. Der Verkauf war bis zum Jahr 2012 nie Thema gewesen. 

Diese Argumentation verwirft das Bundesgericht. Ein 19-Jähriger kann nicht pauschal seine Gewerbsmässigkeit unter dem Aspekt des langfristigen Vermögensaufbaus verschleiern. Des Weiteren zeichnet sich der Liegenschaftshandel durch seine Langfristigkeit aus und ist keineswegs ein Tagesgeschäft. Darüber hinaus ist das zeitweilige Selbstbewohnen für einen Liegenschaftshändler nicht unüblich.

Argument 2: fehlende besondere Fachkenntnisse

Weiter macht A. geltend, dass er zum Zeitpunkt des Erwerbs keine besonderen Fachkenntnisse verfügte. In den Jahren zwischen 2007 und 2012 übte er keine Tätigkeit in der Kommanditgesellschaft seines Vaters aus. Es sei unhaltbar, dass das Wissen seines Vaters ihm angerechnet werde.

In diesem Kontext, insbes. der Aspekt des Liegenschaftserwerbs ohne Eigenkapital durch einen 19-Jährigen, verlangt das Bundesgericht keinen speziellen Nachweis für eine spezifische Tätigkeit in der Kommanditgesellschaft des Vaters oder eine professionelle Beratung durch diesen. Es wäre dagegen weltfremd, wenn man in der konkreten Konstellation von fehlendem Fachwissen und einer fehlenden Vernetzung im Liegenschaftshandel ausgehen würde.

Argument 3: fehlende Risikobereitschaft

A. bringt weiter vor, dass es nicht haltbar sei, dass man aufgrund des reinen fremdfinanzierten Erwerbs auf eine besondere Risikobereitschaft schliesst. 

Das Bundesgericht stellt klar, dass aufgrund der persönlichen Situation des Beschwerdeführers zum Zeitpunkt des Erwerbs, 19-jährig und zu Beginn seines Studiums, die reine Fremdfinanzierung weit darüber hinaus geht, was im Hinblick auf die Risikotragfähigkeit als üblich bezeichnet werden kann. 

Entscheid Bundesgericht

Aufgrund der Fremdfinanzierung, des vorhanden Fachwissens, der planmässigen Vorgehensweise sowie der Wiederanlage eines substanziellen Teils des Gewinns in eine neue Liegenschaft kommt das Bundesgericht zum Schluss, dass die Qualifikation als gewerbsmässigen Liegenschaftshändler durch die Steuerbehörden im Ergebnis überzeugend ist. 

Interessanterweise weist das Bundesgericht auch noch darauf hin, dass einer Veranlagung bei periodischen Steuern nur für die betreffende Periode Rechtskraft zukommt. Folglich können die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse in einer späteren Veranlagung grundsätzlich anders gewürdigt werden. 

Schlussbemerkung

Der Entscheid illustriert schön die Praxis des Bundesgerichts in Bezug auf die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und selbständigen Erwerbstätigkeit, nach welcher es eine Würdigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls bedarf. Diese Einzelfallbetrachtung erklärt das vorliegende Urteil. Es liegt kein typischer Fall eines gewerbsmässigen Liegenschaftshändler vor, trotzdem wird der 19-jähriger Steuerpflichtige als «gewerbsmässiger Liegenschaftshändler» qualifiziert. Wichtig bei jedem Fall ist jedoch, dass die persönlichen Verhältnisse im Erwerbszeitpunkt ausschlaggebend sind.