Pauschalabzug bei Grundstücken im Privatvermögen


Die Beschwerdeführer A.A. und B.A. waren während der Steuerperiode 2008 Eigentümer von mehreren Liegenschaften.


Folgende Objekte wurden von den Steuerbehörden dem Geschäftsvermögen zugerechnet:

  • Zwei Wohnungen, die von der Mieterin zusammengelegt wurden (Objekt 2). Das Objekt ist voll eigenfinanziert und ohne hypothekarische Belastung. Seit 2005 ist die Wohnung drittvermietet und seit 2007 läuft ein zehnjähriger Mietvertrag.
  • Eine Wohnung wurde an die Schwester des Beschwerdeführers (Objekt 3) vermietet. Diese wurde aus privaten Mitteln finanziert.

Die Beschwerdeführer erhoben Einsprache gegen diese Veranlagung. Sie machten geltend, dass die Objekte 2 und 3 nicht dem Geschäfts- sondern dem Privatvermögen zuzuordnen seien, so dass statt der effektiven Unterhaltskosten die (höheren) pauschalen Unterhaltskosten absetzbar seien. Deswegen sei ihr steuerbares Einkommen bei den kantonalen Steuern und bei der direkten Bundessteuer zu reduzieren. Diese Einsprache wurde jedoch von der Steuerkommission resp. der Verwaltung des Kantons Schwyz abgewiesen. In der Folge zogen die Beschwerdeführer den Einspracheentscheid weiter an das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, welches die Beschwerde abgewiesen hat. Anschliessend gelangten die Beschwerdeführer an das Bundesgericht. Das Bundesgericht hiess die Beschwerde mit Entscheid vom 13. April 2017 (2C_784, 785/2016) mit nachfolgender Begründung gut.

Differenzierung zwischen Grundstücken des Privat- und Geschäftsvermögens

Gemäss Art. 32 Abs. 4 DBG kann der/die Steuerpflichtige für Grundstücke des Privatvermögens anstelle der tatsächlichen Kosten und Prämien einen Pauschalabzug geltend machen. Dieser Pauschalabzug wird in der Liegenschaftskostenverordnung des Bundesrates vom 24. August 1992 konkretisiert. Gemäss Art. 3 dieser Verordnung kann der/die Steuerpflichtige in jeder Steuerperiode und für jede Liegenschaft zwischen dem Abzug der tatsächlichen Kosten und dem Pauschalabzug wählen und laut Art. 4 kann ein Pauschal-abzug bei Liegenschaften, welche von Dritten vorwiegend geschäftlich genutzt werden, nicht vorgenommen werden. Als Geschäftsvermögen gelten zudem gemäss Art. 18 Abs. 2 Satz 3 DBG alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen. Nach bundesgerichtlicher Praxis liegt Immobilienhandel im Sinne einer selbständigen Erwerbstätigkeit vor, «wenn die steuerpflichtige Person An- und Verkäufe von Liegenschaften systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung vornimmt». Die Tätigkeit muss in ihrer Gesamtheit also auf Erwerb gerichtet sein. Mögliche Indizien sind laut Bundesgericht die systematische Art und Weise des Vorgehens, die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel bei der Finanzierung, die Wiederanlage des erzielten Gewinns in gleichartige Vermögensgegenstände oder die Realisierung der Gewinne im Rahmen einer Personengesellschaft. Hingegen handelt es sich um Privatvermögen, wenn durch die Vermietung eigener Liegenschaften lediglich das eigene Vermögen verwaltet wird. Dies auch dann, wenn das Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmännische Bücher geführt werden.

In casu war der Beschwerdeführer Gesellschafter zweier Baukonsortien und übte in dieser Hinsicht auch eine selbständige (Neben-)erwerbstätigkeit aus. Dies muss aber nicht automatisch heissen, dass sämtliche seiner Liegenschaften unter das Geschäftsvermögen fallen, sondern diese Zuordnung muss zuerst für jede Immobilie einzeln geprüft werden. In casu verfügt der Beschwerdeführer als Architekt (Haupterwerbstätig-keit) über die nötigen Fachkenntnisse und er erfuhr auch durch seinen damaligen Arbeitgeberin C. AG von der Kaufgelegenheit und den detaillierten Eigenschaften der Objekte 2 und 3, was für eine Zuordnung zum Geschäftsvermögen sprechen würde. Jedoch wurden die Objekte vollumfänglich mit Eigenmitteln finanziert und die verwendeten Mittel stammen nicht aus dem Verkauf von anderen Immobilien. Zudem spricht das Halten und langfristige Vermieten (Zusammenlegen von zwei Wohnungen und ein zehnjähriger Mietvertrag) nicht für die Absicht eines raschen und gewinnbringenden Weiterverkaufs, sondern eher dafür, dass die Beschwerdeführer damit einen langfristigen Vermögensertrag erzielen möchten. Das Bundesgericht entschied somit nach einer Gesamtwürdigung der Umstände, dass die Elemente, die für eine Zuordnung der Objekte 2 und 3 zum Privatvermögen sprechen, überwiegen. Die Beschwerdeführer können somit gemäss Art. 32 Abs. 4 DBG den Pauschalabzug für die Objekte 2 und 3 vornehmen.

Schlussbemerkung

Der Entscheid zeigt exemplarisch, dass im Bereich des Liegenschaftenhandels (und auch des Wertschriftenhandels) keine zuverlässige Rechtsprechung für die steuerliche Analyse eines Sachverhaltes besteht. Jeder Einzelfall wird mit allen bekannten Kriterien gewichtet und beurteilt. Die steuerliche Analyse im Zusammenhang mit Immobilien- und Wertschriftenhandel bleibt ein «Glücksspiel».

Weitere Kasuistik

Im Urteil (2C_966/2016) vom 25. Juli 2017 wertete das Bundesgericht die Reinvestition eines aus einem gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel erzielten Gewinns in den Umbau eines weiteren Objekts als starkes Indiz dafür, dass die Beschwerdeführer weiterhin im Immobiliensektor tätig sein wollten und damit als Indiz für eine selbständige Erwerbstätigkeit. Da die Liegenschaft in U. aus einer finanziellen Notlage heraus verkauft worden war, sei die Reinvestition in ein weiteres kostspieliges Projekt als ein eigentliches Unternehmerrisiko einzustufen, das über die blosse private Vermögensverwaltung hinausgehe (E. 4.1.1.). Und auch die Gewinnstrebigkeit wurde bejaht, weil die Beschwerdeführer trotz ihrer finanziellen Notlage das streitbetroffene Haus in V. in ein Luxusobjekt umbauten, um es bereits nach vier Jahren wieder zu verkaufen und so einen Gewinn von rund Fr. 5 Mio. erwirtschafteten (E. 4.1.4.).

Auch in den Urteilen (2C_160/2017, 2C_161/2017, 2C_162/2017, 2C_163/2017) vom 24. August 2017 war die Frage umstritten, ob die Liegenschaft dem Privat- oder Geschäftsvermögen zuzuordnen ist bzw. ob hinsichtlich der Kosten und Prämien ein Pauschalabzug vorgenommen werden durfte (E. 3.1. ff.). Mangels einer hinreichenden vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellung gemäss Art. 112 Abs. 1 lit. b BGG konnte das Bundesgericht jedoch nicht prüfen, ob die Liegenschaft von der Vorinstanz zu Recht dem Privatvermögen zugerechnet wurde (E. 3.2. ff.). Die Beschwerden wurden gutgeheissen und zur Ergänzung des Sachverhalts und zur rechtlichen Begründung an die Vorinstanz zurückgewiesen.