Klärung der Abzugsfähigkeit der Kosten bei vorzeitiger Auflösung einer Hypothek (2 Leitfälle)


Das Bundesgericht hat im ersten Leitfall (Zürcher Fall) dem Beschwerdeführer, Eigentümer einer Liegenschaft, den Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung bei Hypothekenauflösung gewährt.


Dabei hat der Beschwerdeführer vor dem Verkauf des Geschäftshauses die darauf lastenden Hypotheken gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig aufgelöst. Das Urteil hält fest, dass Vorfälligkeitsentschädigungen immer dann als Anlagekosten abzugsfähig und bei der Grundstückgewinnsteuer gewinnmindernd anzurechnen sind, wenn die Auflösung der Hypothek untrennbar mit dem Verkauf der Liegenschaft verbunden ist. Das bedeutet, dass einerseits die Hypothek unmittelbar vor dem Verkauf der Liegenschaft endgültig sowie vollumfänglich aufgelöst werden muss und andererseits nicht durch eine neue Hypothek ersetzt werden darf.

In einem zweiten Leitfall (Neuenburger Fall) wollte der Beschwerdeführer die Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Abzug beim Grundstückgewinn sondern bei der ordentlichen Steuerveranlagung als private Schuldzinsen geltend machen. Das Bundesgericht stellt fest, dass bei einer definitiven Auflösung der Hypothek bei einer Veräusserung der Liegenschaft, die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Einkommenssteuer grundsätzlich nicht als Schuldzinsen abgezogen werden können. Beim Verkauf einer mit der Hypothek belasteten Liegenschaft fehlt es an einer Verbindung zwischen der Vorfälligkeitsentschä-digung und der Schuld im Sinne der Schuldzinsen nach Art. 33 Abs. 1 lit. a DBG. Die Verbindung scheitert daran, dass der Vorfälligkeitsentschädigung einen gewissen Strafcharakter zugesprochen wird, welcher bei üblichen privaten Schuldzinsen nicht vorzufinden ist. Ein Abzug dieser Entschädigung bei der Einkommens-steuer ist nur dann gerechtfertigt, wenn die aufgelöste Hypothek durch eine lukrativere Hypothek beim gleichen Kreditgläubiger/bei der gleichen Kreditgläubigerin ersetzt wird. In diesem Fall besteht zwischen dem alten und dem neuen Hypothekar-Vertrag eine Verbindung, welche dem Kreditschuldner/der Kredit-schuldnerin erlaubt, die Entschädigung aus dem ersten Vertrag als private Schuldzinsen abzuziehen.

Ein doppelter Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung sowohl bei der Grundstückgewinnsteuer als auch bei der Einkommensteuer ist gemäss bisheriger Rechtsprechung in jedem Fall ausgeschlossen.

Auch kommentiert im NZZ Artikel.