Steuerhinterziehung beim Grundstückverkauf


Mit Urteil BGer 2C_848/2018 vom 22. August 2019 hat die Steuerverwaltung des Kantons Schwyz im Zusammenhang mit der Errichtung sowie Veräusserung von Stockwerkeigentumseinheiten 20 Veranlagungsverfügungen für einen Grundstückgewinn von gesamthaft CHF 1'975'342 gegenüber der Immobilien AG (Beschwerdeführer) erlassen.


In der Steuererklärung der Immobilien AG (Beschwerdeführer) wurde jedoch ein Grundstückgewinn von lediglich CHF 386'515 ausgewiesen. Die Differenz zwischen der Veranlagung der Steuerverwaltung und den geltend gemachten Aufwendungen der Steuerpflichtigen ergibt sich aus dem Umstand, dass die Steuerverwaltung des Kantons Schwyz die geltend gemachten Baukosten/Aufwendung des bauenden Generalunternehmers nicht vollständig als wertvermehrende Aufwendung akzeptiert hat.

Ausgangslage für die Beurteilung des Sachverhaltes durch die Steuerverwaltung des Kantons Schwyz war ein zwischen der Immobilien AG (Beschwerdeführer) und ihrer Schwestergesellschaft, der Generalunternehmung AG, abgeschlossener Totalunternehmervertrag. Vertragsinhalt war die Erstellung schlüsselfertiger Wohnbauten. Die Behörde kam zum Schluss, dass die von den Beschwerdeführern gewählte Vertragsgestaltung einen erforderlichen Drittvergleich (Vertrag mit einem aussenstehenden Dritten) nicht standhalten und aufgrund dessen eine Steuerumgehung vorliegt und somit die geltend gemachten Kosten der Generalunternehmerin nicht vollständig zum Abzug zuzulassen sind. Die Veranlagungsbehörde korrigierte den steuerbaren Grundstückgewinn entsprechend den von der Steuerpflichtigen deklarierten CHF 386'515 auf CHF 1'975'342.

Gegen diese Aufrechnung reichte die Immobilien AG (Beschwerdeführer) nach erfolgloser Einsprache und nach abgewiesenem Rekurs Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht ein. Das Bundesgericht hatte zu prüfen, ob der steuerbare Grundstückgewinn gemäss der Steuererklärung der Immobilien AG (Beschwerdeführer) oder der Veranlagung des Kantons Schwyz korrekt ist.

Erwägungen des Bundesgerichts

Nach Art. 12 Abs. 1 StHG unterliegt der Grundstückgewinnsteuer der Betrag (= Gewinn), welcher die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert und Aufwendungen) im Falle einer Veräusserung des Grundstücks übersteigt. Bei der Grundstückgewinnsteuer handelt es sich um eine direkte Spezialsteuer, welche der Verkäufer aufgrund seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit als Steuerpflichtiger zu entrichten hat. Grundsätzlich werden Kosten, die zur Erstellung eines Bauwerkes notwendig sind zu den vom Grundstückgewinn abziehbaren wertvermehrenden Aufwendungen gezählt (Grundstückpreis und Werklohn). Für die Geltendmachung einer Gewinnminderung bei der Grundstückgewinnsteuer mittels Anlagekosten, muss es sich bei den vom Verkäufer tatsächlich vorgenommenen Kosten um wertvermehrende Aufwendungen handeln.Besteht zwischen dem Verkäufer und dem Werkhersteller eine wirtschaftliche Bindung, sodass sie bezüglich eines bestimmten Bauprojektes als Einheit auftreten, müssen Gewinnverschiebungen zwischen Verkäufer und Werkhersteller näher geprüft werden. Das Bundesgericht hatte vorliegend genau einen solchen Fall zu beurteilen.

Der Drittvergleich und das Prinzip der effektiven Kostenanrechnung

Rechtsgeschäfte sind bei verbundenen Gesellschaften (wie vorliegend) gleich abzuwickeln, wie wenn der Vertragspartner ein aussenstehender Dritter wäre. Gefordert wird ein sogenannter «Drittvergleich». Gegen den Drittvergleich wird verstossen, wenn die Auftraggeberin (hier die Beschwerdeführerin) auf ihre Einnahmen verzichtet und diese direkt der mit ihr verbundenen Gesellschaft zukommen lässt, die aber als Gegenleistung nicht das erbringt, was ein Dritter im gleichen Fall erbringen würde. Der beste Beweis für die korrekte Preisgestaltung ist nach Aussage des Bundesgerichtes das Vorliegen einer unabhängigen Drittofferte. 

Im vorliegenden Fall wurden einerseits über die Gestaltung des Werklohnes Teile des Landpreises auf die Generalunternehmerin verschoben und andererseits beim Verkauf der Stockwerkeinheiten von der Generalunternehmerin Risiken und Garantien gegenüber den Käufern übernommen, welche im Drittvergleich unbestritten der Immobilien AG (Beschwerdeführerin) zuzuweisen sind. Die Generalunternehmerin wurde von der Immobilien AG (Beschwerdeführer) für diese scheinbare Übernahme dieser Risiken und Garantien entschädigt. Gesamthaft wurden damit bei der Grundstückgewinnsteuerabrechnung Aufwendungen angegeben, die überhaupt nicht mit der effektiven Situation übereingestimmt haben. 

Das Bundesgericht bestätigt damit den Grundsatz der effektiven Kostenanrechnung, was bedeutet, dass bei der Grundstückgewinnsteuer nur Kosten abgezogen werden dürfen, welche tatsächlich angefallen und nicht aufgrund von künstlichen Rechtsgestaltungen entstanden sind bzw. zum Abzug geltend gemacht werden. Die Verschiebung des Landpreises auf die Generalunternehmerin und die Übernahme von Risiken und Garantien, welche objektiv der Immobilien AG zuzuweisen sind, sind nach dem Prinzip der effektiven Kostenanrechnung nicht als Aufwand anzuerkennen und bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer bei der Immobilien AG aufzurechnen.

Fazit

Die Realisierung von Bauprojekten mittels unterschiedlicher Gesellschaften, welche rechtlich miteinander verbunden sind, ist in der Schweiz weit verbreitet. Dass bei dieser Aufteilung eine Optimierung der steuerlichen Belastung angestrebt wird, ist angesichts der unterschiedlichen Steuern, welche je nach Ausgestaltung betroffen sind (Grundstückgewinn und/oder Gewinnsteuer) verständlich.

Der Entscheid zeigt aber, dass bei der Preisgestaltung zwischen verbundenen Unternehmen, vor allem im Immobilienbereich, von den Steuerbehörden genau geprüft wird, wie die Entschädigungen berechnet wurden und welche rechtlichen Gestaltungen allfälliger Kostenverschiebungen zugrunde liegen. 

Durch das Prinzip des Drittvergleichs und der effektiven Kostenanrechnung ist der Gestaltungsspielraum eingeschränkt. Es lohnt sich bei der Umsetzung von Bauprojekten durch verbundene Unternehmen von Beginn weg eine saubere und nachvollziehbare Dokumentation zu erstellen, welche einem Drittvergleich standhält.